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Conviene fare il mutuo o stare in affitto?
Salar de Uyuni:
Articolo tratto dal blog dell'autore Patrick Killenea dove è pubblicato in lingua originale.
La prima traduzione italiana di Prometeo è stata pubblicata sul suo blog. Di seguito la traduzione rivista e rielaborata da Francesco Carbone.
NdT: per quanto l'articolo sia ben descrittivo del mercato immobiliare americano, alcuni concetti di base sono validi anche con riguardo al mercato italiano.
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Dieci motivi per cui è ancora un pessimo periodo per acquistare una casa a caro prezzo
1. Perché i prezzi delle case continueranno a scendere in quelle aree dove i prezzi sono ancora molto alti in confronto ai salari e agli affitti. Secondo le banche un mutuo si può considerare sicuro se esso è inferiore a 3 volte il reddito annuo del compratore ed è accompagnato da un anticipo del 20%. Secondo altri esperti per valutare la bontà del prezzo si deve guardare al mercato degli affitti: l'affitto annuo dovrebbe essere almeno il 9% del prezzo di acquisto, altrimenti il prezzo dell’immobile è troppo alto.
Tuttavia in molte aree benestanti entrambe le regole vengono ancora violate: anche dopo le recenti cadute di prezzo degli immobili, chi compra continua a indebitarsi fino a 6 volte il reddito annuo senza anticipare quasi nulla, mentre gli affitti girano attorno al 3% del prezzo di acquisto. Il livello degli affitti è un indicatore sicuramente più affidabile del prezzo delle case. Il primo ci dice quanto la gente può veramente permettersi di pagare mentre il secondo ci dice piuttosto quanto la gente può veramente riuscire a prendere a prestito.
I livelli attuali degli affitti e dei salari ci mostrano che i quartieri benestanti sono ancora nel pieno della bolla immobiliare. Chiunque lo scorso anno pensava di aver fatto un "buon affare" acquistando in quei quartieri oggi sta già soffrendo una brutta perdita. In alcuni quartieri popolari, invece, i prezzi sono talmente bassi che l'affitto annuo ammonta a oltre il 10% del prezzo d'acquisto. In questi quartieri, per i potenziali compratori, le case sono un buon affare. Se la disoccupazione continuasse ad aumentare o i tassi di interesse cominciassero a risalire, questi prezzi potrebbero anche calare ulteriormente, tuttavia in queste aree, a questi prezzi, non possiamo più parlare di bolla.
2. Perché attualmente è molto più economico affittare una casa piuttosto che comprarne una, nello stesso distretto, della stessa qualità e dimensione. Nei quartieri ricchi, l'affitto annuo si aggira spesso attorno al 2,5% del prezzo di acquisto, mentre i tassi sui mutui girano attorno al 5%, ciò significa che prendere in prestito i soldi costa il doppio rispetto al prendere in prestito la casa. A vincere in tal caso sono gli inquilini mentre i proprietari perdono! Per questi ultimi le cose vanno ancora peggio se si considera l’incidenza dei costi di manutenzione, delle tasse, e dell’assicurazione.
Il vero segnale in grado di farci capire che si è raggiunto un prezzo abbastanza basso è dato dalla possibilità di poter affittare la casa traendone un vero profitto. Solo allora sarà abbastanza sicuro acquistare una casa, dato che il prezzo dell’affitto coprirebbe il rimborso del mutuo e le spese da sostenere in qualità di proprietario, eliminando così quasi ogni rischio per l’acquirente. La regola di base per valutare la bontà dell’acquisto di un immobile consiste nel dividere l'affitto annuale per il prezzo dell’immobile.
Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 3% significa che è meglio NON COMPRARE, il prezzo è troppo alto!
Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 6% significa che siamo sulla soglia della convenienza
Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 9% significa che possiamo COMPRARE con relativa sicurezza, il prezzo è ragionevole.
Così ad esempio, è al limite della soglia di convenienza pagare € 200.000 per una casa il cui affitto è di € 1000 al mese, perché € 12.000 di affitto all'anno diviso € 200.000 fa il 6% del prezzo, che sarebbe anche pari agli interessi da pagare su un mutuo, con un tasso del 6%, necessario per finanziare completamente l'acquisto dell’immobile. I proprietari possono pagare gli interessi godendo di sgravi fiscali, ma il vantaggio è spazzato via dai costi di manutenzione e dalle tasse di possesso (ICI e assimilabili), che rendono il costo per l'affitto ed il costo per il mutuo uguali. È invece folle pagare € 400.000 per la stessa casa, in quanto l'affitto costerebbe solo la metà degli interessi annui e perlopiù l’affittuario sarebbe completamente al riparo dal rischio di caduta di prezzo.
Sebbene non ci sia modo di sapere con certezza che gli affitti non scenderanno, confrontare il tasso di disoccupazione locale (domanda) con l'offerta locale di case disponibili in affitto e vendita (offerta) può aiutarci capire i rischi legati ad una eventuale diminuzione degli affitti. Tenere sott'occhio questi fattori può aiutarci a ridurre il rischio complessivo.
3. Perché è un pessimo momento per acquistare quando i tassi di interesse sono bassi, come lo sono adesso. I prezzi delle case sono saliti quando i tassi di interesse sono scesi. Analogamente i prezzi delle case scenderanno quando i tassi di interesse saliranno soprattutto se ciò accadrà senza una forte ripresa dell'occupazione. Poiché da qua i tassi di interesse non possono fare altro che salire, i prezzi delle case non potranno fare altro che scendere. L'unico modo per vincere in questo "gioco" è avere del contante di modo da pagare in contanti l’immobile, dopo che i prezzi saranno scesi, battendo coloro che non potranno permettersi di prendere grosse cifre a prestito a tassi decisamente più alti di quelli attuali. In tal modo si acquisterebbe ad un prezzo relativamente basso con buone probabilità di rivalutazione dell’immobile nel successivo ciclo di discesa dei tassi di interesse.
Pagare un prezzo troppo alto per una casa in un momento di tassi bassi e prezzi alti come ora è un errore. È molto meglio spendere meno a tassi di interesse elevati piuttosto che spendere tanto indebitandosi a tassi bassi, quand'anche la rata del mutuo fosse la stessa per i seguenti quattro motivi:
- spendere meno consente di ripagare il debito senza esserne schiavo per il resto della vita;
- quando i tassi di interesse scendono i prezzi delle case salgono;
- con prezzo di acquisto più basso anche le tasse di possesso saranno più basse;
- pagare un prezzo troppo alto ora potrebbe inchiodarvi in un debito insostenibile ben più grande del valore della casa stessa al punto tale da non permettervi né di rinegoziare il debito stesso (refinancing) né di vendere la casa senza incorrere in una perdita; quand'anche aveste contratto un mutuo di lunga durata a tasso fisso, quando i tassi inevitabilmente saliranno, il valore della vostra casa calerà; spendere una cifra più bassa per acquistare la casa invece minimizza il rischio.
4. Perché i compratori sono già fortemente indebitati e molti di loro non riusciranno a ripagare il proprio debito. Molti di questi hanno pagato prezzi ben superiori ai prezzi attuali, rimanendo inchiodati in un debito maggiore del valore della casa. Ciò significa anche che la maggior parte delle banche è in bancarotta, tuttavia i banchieri hanno buone amicizie con gli uomini del governo, per cui riceveranno un trattamento speciale a voi precluso. Le Banche Centrali infatti tireranno secchiate di denaro fresco per comprare i mutui inesigibili che le banche irresponsabili si ritrovano in pancia. In tal modo rallenteranno la discesa dei prezzi delle case, a danno dei futuri compratori, mentre allo stesso tempo socializzeranno le perdite realizzate dalle banche.
Le Banche Centrali esistono per proteggere le grandi banche dal libero mercato, a vostre spese. Le banche si tengono i profitti che fanno mentre le perdite vengono passate direttamente a voi sotto forma di sovraprezzo della casa ogni volta che la Banca Centrale crea denaro dal nulla per acquistare i mutui marci che le banche hanno in bilancio. Se le Banche Centrali non avessero impedito al mercato di funzionare, oggi potremmo comprare casa a prezzi molto più bassi di quelli attuali.
Come se non fosse abbastanza, i Governi hanno autorizzato vaste operazioni di "salvataggio" prendendo i soldi direttamente dalle tasse dei contribuenti per poi prestarli alle banche male amministrate, che avevano scommesso su investimenti pericolosi sbagliando e perdendo. Le Banche Centrali ed i Governi continuano a fare finta di credere che questi prestiti verranno ripagati.
Testa, loro vincono. Croce, tu perdi.
Affinché le banche possano realizzare enormi profitti, è necessario spingere le persone verso un iperindebitamento tale da costituire una vera e propria forma di schiavitù. Laddove si spende poco per comprare una casa o addirittura si riesce a evitare il ricorso al debito, la banca perde il controllo sulle persone. Questo per loro è inaccettabile! In fondo si tratta di una sporca guerra per riuscire a controllare le persone e quello che fanno. Per questo motivo non sentirete mai il Presidente, il Primo Ministro o qualche altro politico parlare di prezzi più bassi delle case come obiettivo desiderabile, piuttosto essi parleranno sempre di "aiutarne o permetterne l'acquisto". Il loro obbiettivo in realtà è schiavizzarti attraverso l'indebitamento.
5. Perché troppi compratori hanno esagerato con la leva finanziaria. Comprare "a leva" significa ricorrere a qualche forma di debito o finanziamento per amplificare i guadagni. La maggior parte della gente dimentica che il ricorso al debito amplifica anche le perdite. Se un compratore anticipa solo il 10% del prezzo e la casa successivamente perde sul mercato il 10% del valore, in teoria il compratore avrà perso il 100% dei suoi soldi. Se per qualunque motivo fosse costretto a vendere la casa quella perdita del 100% diventerà realtà.
Il fatto è che un locatario – capace di risparmiare - potrà comprare una casa nella metà del tempo rispetto a un normale compratore che ricorre al mutuo. Gli interessi del mutuo infatti pesano generalmente per circa la metà del costo totale della casa. Il locatario/risparmiatore non solo non paga interessi, ma guadagna interessi sui suoi risparmi, anche se pochi. La rivalutazione dell’immobile a "leva", di solito presentata come la "via segreta alla ricchezza", non può essere infallibile mentre può, con la stessa facilità, recare danno al compratore. Chi ha comprato di recente esagerando con la "leva finanziaria" è ora in seri guai.
6. Perché la bolla immobiliare non è stata generata da domanda e offerta. I prezzi delle case, da tempo, sono esclusivamente funzione della capacità delle banche di prestare soldi. La maggior parte della gente prende a prestito somme che sono completamente scollegate dai salari e dal valore reale dell'affitto della proprietà. Le banche finanziano questi compratori folli perché sanno di poter eventualmente scaricare le perdite sui contribuenti attraverso le agenzie governative.
7. Perché, essendoci un massiccio accumulo di pignoramenti, milioni di proprietari hanno semplicemente smesso di pagare le rate, tanto che le banche sono arrivate al punto di non fare più niente, lasciando che i mutuatari vivano nella casa, gratis, senza neanche rimborsare il mutuo o pagare gli interessi. Se la banca pignorasse la casa, subentrerebbe infatti come proprietaria e in quanto tale sarebbe tenuta a pagare le tasse sulla proprietà e sostenere i costi di manutenzione. Alle banche questo non piace. Se invece la banca vendesse la casa pignorata ai prezzi attuali, realizzerebbe una perdita netta sul mutuo sottostante. E questo alle banche piace ancora meno.
C’è pertanto uno "tsunami" di pignoramenti che le banche, per ora, stanno ignorando. Tuttavia non procedere con un giusto pignoramento significa impedire ad un'altra famiglia di comprare quella casa ad un prezzo più basso. Di fatto, evitare questi pignoramenti significa impedire ai prezzi di scendere e quindi impedire a milioni di famiglie di potersi comprare una casa senza dover contrarre un debito insostenibile, o addirittura senza dover neanche indebitarsi!
8. Perché gli acquirenti della prima casa sono stati sfruttati senza alcun ritegno e oggi non sono rimaste molte nuove vittime in circolazione. Cito dall'Herald:"In un certo qual modo siamo stati tutti corrotti dal boom immobiliare. La gente blaterava senza interruzione come le loro case fossero oramai diventante una fonte di reddito addirittura maggiore di quella fornita dal loro stesso lavoro. Nessuno si domandava da dove venisse tutto quel denaro gratis. Beh, la verità è quel denaro veniva rubato alla generazione successiva. La crescita del prezzo delle case non genera ricchezza, semplicemente la trasferisce dai giovani ai vecchi - dalla nuova generazione di famiglie che deve sobbarcarsi un debito colossale per poter acquistare una casa, alla generazione dei baby-boomer in via di pensionamento che può ritirarsi e vivere di rendita semplicemente ridimensionando la casa in cui vive.
L'inflazione dei prezzi delle case ha colpito molto ingiustamente le giovani famiglie, specialmente quelle con figli. Per loro rimane ancora folle comprare ai prezzi correnti, tuttavia i politici non dicono mai che prezzi più bassi sarebbero una buona cosa per le famiglie americane, essi preferiscono invece sacrificare i giovani a vantaggio dei più anziani assicurandosi al contempo che le banche abbiano sempre abbondante debito su cui incassare gli interessi. Semplicemente il tuo debito è la loro ricchezza. Ogni piano di "aiuti governativi" spinge in alto i prezzi forzando gli acquirenti ad indebitarsi sempre più. Facilitare l'indebitamento non significa affatto rendere più conveniente l'acquisto, significa solo spostare nel futuro il pagamento del conto.
Per aiutare realmente i cittadini, ogni agenzia governativa (FanniMae, Freddie Mac, FHA) dovrebbe essere del tutto eliminata. Ancora più importante sarebbe eliminare gli sgravi fiscali sul pagamento degli interessi che costano al governo USA $ 400 miliardi l'anno di gettito fiscale. Gli sgravi fiscali sui mutui colpiscono direttamente tutti i compratori in quanto mantengono i prezzi ben più alti di quanto sarebbero in loro assenza, tanto che alla fine il sovrapprezzo pagato sulla casa risulta essere più alto della cifra risparmiata grazie agli sgravi fiscali. Ad esempio la deduzione di $ 8000 (buyer tax credit) costa ad ogni compratore del Massachusetts $ 39.000 aggiuntivi sul prezzo d'acquisto.
Ogni sussidio governativo ha il solo effetto di rendere il bene sovvenzionato più caro. I compratori dovrebbero fare la rivoluzione in strada chiedendo l'abolizione di ogni sussidio all'indebitamento. In Canada e Australia non è prevista nessuna deduzione sugli interessi del mutuo sulla casa. Può essere fatto anche qua. I governanti sparlano sempre di voler facilitare l'acquisto della casa, ma ora che le case stanno diventando realmente più abbordabili grazie ai cali di prezzo, essi fanno di tutto per impedire che questa discesa avvenga!? Quello che essi dicono non conta niente, è quello che fanno a mostrare quali siano davvero le loro reali intenzioni.
9. Perché la generazione dei baby-boomers sta andando in pensione. Ci sono 70 milioni di americani nati tra il 1945-1960 di cui un terzo non riceverà alcuna liquidazione. Per questi ultimi la casa di proprietà rappresenta l’unica forma di risparmio. Per sopravvivere dovranno venderla. Questo aggiunge offerta al mercato, spingendo ancora più in basso i prezzi.
10. Perché c'è una enorme quantità di nuove case vuote. I costruttori sono costretti ad abbassare i prezzi ancora più velocemente dei proprietari che vogliono vendere. Per mandare avanti la loro attività, infatti, necessitano di cash-flow. Hanno bisogno di soldi OGGI. Ancora oggi i costruttori hanno una enorme quantità di case invendute, che non riescono a piazzare ai prezzi attuali, e man mano che altre nuove case vengono completate i prezzi degli immobili continuano a ricevere ulteriori pressioni verso il basso.
tuxedo:
Non ci vuole un grosso articolo. Lo diceva anche il mio prof. di economia
e ci si arriva da soli con un foglio excel.
L'affitto e` l'unico modo sensato per abitare, scarichi tutte le rogne al padrone.
Sembra conveniente l'acquisto perche' l'economia attuale distorce i costi nascosti.
Un po' come per le macchine.
In teoria converrebbe di piu` non avere un'auto e affittarla quando serve (weekend o serate)
se solo ci fosse un mercato di car-sharing piu` efficiente.
Utente cancellato:
non ricordo se l'ho già postato.
lo riporto sotto èerchè in tema.
si tenga duro per qualche anno, fino al crollo dei prezzi ;-)
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http://www.asca.it/news-CASA__CGIL__FASE_DI_CRISI_ACUTA__IN_3_ANNI_-30_PERCENTO__DI_ACQUIRENTI-1007796-ATT-.html
(ASCA) - Roma, 12 apr - ''Il mercato immobiliare residenziale italiano sta conoscendo una fase di crisi che negli ultimi 25 anni non si era mai verificata, prodotto di cause esterne (la crisi economica) ed interne (una crescita degli scambi durata 9 anni su 10). La conseguenza di questa crisi si pesa nella forte discesa in termini di volumi quantificabile in un -30% degli acquirenti in meno di tre anni''. Sono alcune delle considerazioni contenute in uno studio della Cgil presentato oggi, a Roma, nell'iniziativa ''Bisogni abitativi e housing sociale''.
Negli ultimi dieci anni, spiega lo studio sindacale, ''l'innalzamento dei prezzi di vendita e dei canoni d'affitto delle abitazioni e' stato ampio e di gran lunga superiore alla crescita dei redditi delle famiglie''. Secondo un'indagine effettuata dalla Cgil e dal Sunia, i canoni dei contratti rinnovati sono cresciuti nel periodo 2000-2010 mediamente del 130%, con punte del 145% nei grandi centri abitativi. Nello stesso periodo l'aumento medio dei costi degli immobili e' risultato pari a +50%, fino al 100% nei grandi centri urbani. ''In una situazione di generale difficolta' economica per le famiglie, - emerge dallo studio - le spese per le abitazioni costituiscono oggi una delle voci principali del bilancio familiare: quasi 2,5 milioni di famiglie, pari al 10% del totale, si trovano in condizione di serio disagio nel pagare tali spese che pesano, di fatti, per oltre il 40% sul reddito''.
com
GIUSTIZIALISTA:
--- Citazione da: Salar de Uyuni link=topic=3406.msg34395#msg34395 date=1304063408 Secondo le banche un [b ---mutuo si può considerare sicuro se esso è inferiore a 3 volte il reddito annuo del compratore[/b]
--- Termina citazione ---
Questa cosa francamente non mi torna....... secondo questo rapporto nella mia città un dirigente (50.000 euro/anno) potrebbe al massimo permettersi un monolocale in centro od un bilocale in periferia (150.000 euro).
Il mio mutuo è pari a poco più di 8 volte il mio reddito annuo e a tutti quelli che l'ho detto finchè si è sotto i 10 anni va benissimo,,,,.....
E io che pensavo leggendo il titolo del 3d che si sconsigliava l'acquisto in caso di matrimonio vista la possibile ghermibilità dell'immobile da parte della consorte. :lol: :lol:
Giulia:
--- Citazione da: pecope - Aprile 29, 2011, 10:07:40 am ---Non ci vuole un grosso articolo. Lo diceva anche il mio prof. di economia
e ci si arriva da soli con un foglio excel.
L'affitto e` l'unico modo sensato per abitare, scarichi tutte le rogne al padrone.
--- Termina citazione ---
dipende dal proprietario :sleep:
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